Lý Thành Nhân
Dẫn nhập
Tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng tranh chấp dân sự phổ biến.
Trong các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề hiệu lực
của hợp đồng thường được đưa ra xem xét. Có nhiều trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng
vô hiệu về hình thức vì các bên ký kết không thực hiện công chứng, chứng thực
theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai. Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình cũng bị tuyên bố
vô hiệu do không có đủ chữ ký của tất cả người có quyền. Trên cơ sở quy định
pháp luật và đối chiếu với các nội dung tại Bản án số 122/2017/DS-PT của Tòa án Nhân dân tỉnh Hậu Giang, tác giả
sẽ làm rõ các khía cạnh pháp lý đặt ra.
Tóm tắt vụ việc và nội dung bản án
Ngày: 04/07/2017
V/v: “Tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Ông Đặng Văn
T1 là đồng chủ sử dụng phần đất 41,9m2 tại huyện C, tỉnh Hậu Giang cấp
cho hộ ông T1, trong đó có bà Lê Thị T và các con. Năm 2000, ông T1 ký giao kèo
với bà Nguyễn Thị A có nội dung chuyển nhượng phần đất trên và nhận của bà A 03
chỉ vàng 24k. Giao kèo không được công chứng, chứng thực nhưng có sự chứng kiến,
xác nhận của chính quyền ấp.
Từ năm 2000,
bà A xây dựng nhà trên phần đất này và sử dụng liên tục, ổn định. Đầu năm 2014,
bà A xây dựng lại nhà kiên cố nhưng bị gia đình bà T ngăn cản vì cho rằng đây
là đất cho ở nhờ, thực tế không có chuyển nhượng. Bà A khởi kiện ra Tòa án, yêu
cầu bảo vệ quyền lợi.
Bản án sơ thẩm tuyên: Chấp nhận yêu cầu
khởi kiện, công nhận hợp đồng giữa ông T1 và bà A.
Bị đơn là bà T
có đơn kháng cáo.
Bản án phúc thẩm tuyên: Chấp nhận yêu cầu
khởi kiện, công nhận hợp đồng giữa ông T1 và bà A. Xác định lại diện tích phần
đất công nhận cho bà A.
Nội dung bình luận
01. Hình thức của hợp đồng và hợp đồng vô
hiệu do vi phạm hình thức
Dưới khía cạnh
luật định, Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 (BLDS 2005) quy định việc chuyển quyền
sử dụng đất phải thực hiện thông qua hợp đồng và phải được công chứng, chứng thực.
Hình thức công chứng, chứng thực đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là
điều kiện để giao dịch có hiệu lực. Hợp đồng vi phạm về hình thức sẽ bị Tòa án
tuyên bố vô hiệu nếu: Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc
các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn mà quá
thời hạn đó không thực hiện thì giao dịch vô hiệu (Điều 134 BLDS 2005). Thời hiệu
để một bên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là 2 năm kể từ
thời điểm ký hợp đồng (Điều 136 BLDS 2005).
Như vậy, với
quy định ở BLDS 2005 thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân
thủ hình thức luật định, nếu không tuân thủ sẽ bị tuyên là vô hiệu. Điều này dẫn
đến nhiều trường hợp hợp đồng miệng hoặc hợp đồng không được công chứng, chứng
thực đã thực hiện được một thời gian dài rồi xảy ra tranh chấp thì vẫn có thể bị
Tòa án tuyên vô hiệu.
Đối chiếu với Bộ
luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), BLDS 2015 tiếp tục ghi nhận hợp đồng chuyển quyền
bất động sản phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, cách thức xử lý hợp đồng
vô hiệu, BLDS 2015 đã làm rõ một số vấn đề so với BLDS trước đây. Theo quy định,
quá trình thực hiện hợp đồng là yếu tố bắt buộc xem xét khi giải quyết vấn đề vi
phạm hình thức. Cụ thể, nếu các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
thì Tòa án công nhận giao dịch theo yêu cầu và các bên không phải thực hiện việc
công chứng, chứng thực.
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không
tuân thủ quy định về hình thức
Giao
dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ
trường hợp sau đây:
2.
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về
công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra
quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên
không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Bên cạnh đó,
quy định BLDS 2015 còn có sự thay đổi liên quan đến thời hiệu yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Quy định mới bổ sung hướng dẫn xử lý đối với trường
hợp hết thời hạn yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu theo hướng công nhận giao dịch.
Như vậy, khi áp dụng BLDS 2015, Tòa án không thể tự tuyên bố hợp đồng vô hiệu về
hình thức nếu thời hạn yêu cầu đã hết. So với trước đây, nếu thời hạn yêu cầu
đã hết mà vụ việc đã được thụ lý, giải quyết thì Tòa án có quyền tự xem xét hiệu
lực của giao dịch. Điểm khác biệt này sẽ dẫn đến thay đổi cách thức xử lý vụ việc
tại Tòa án.
Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
giao dịch dân sự vô hiệu
1.
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các điều
125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
đ)
Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ
quy định về hình thức.
2.
Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch
dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
Từ quy định của BLDS 2015, các trường hợp công nhận hiệu lực hợp đồng
không tuân thủ hình thức đã được mở rộng hơn. Cụ thể, khi xác định hiệu lực hợp
đồng, bên cạnh yêu cầu khắc phục hình thức như quy định BLDS 2005, Tòa án phải
xem xét đến giai đoạn thực hiện và thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Xét đến nội dung vụ việc, giữa ông T1 và bà A chỉ lập “tờ giao kèo chuyển
nhượng đất” ngày 10/4/2000, hơn nữa giao kèo này chưa tuân thủ theo quy định của
pháp luật về hình thức công chứng, chứng thực. Trong trường hợp này, Tòa án có
đủ căn cứ áp dụng quy định tại Điều 134 BLDS 2005 để tuyên bố giao dịch này vô
hiệu về hình thức. Vì ông T1 đã mất cho nên Tòa án có gia hạn thời gian để hoàn
thiện hình thức của hợp đồng theo đúng quy định thì cũng không thể thực hiện được.
Đây là một bất lợi lớn đối với bà A.
Thay vào đó, nếu áp dụng Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì “tờ giao kèo
chuyển nhượng đất” ngày 10/4/2000 có thể được công nhận vì đã hết thời hiệu yêu
cầu tuyên vô hiệu về hình thức. Đồng thời, hai bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
trong hợp đồng, cụ thể là bà A là trả cho ông T1 03 chỉ vàng 24k và ông T1 giao
đất cho bà A. Như vậy, khi áp dụng quy định của BLDS 2015, Tòa án không được
tuyên hợp đồng vô hiệu về hình thức, trong trường hợp hợp đồng đáp ứng đủ các
điều kiện có hiệu lực khác thì phải công nhận hiệu lực của giao dịch.
02. Định đoạt tài sản chung
Dưới góc độ quy
định về định đoạt tài sản chung của hộ gia đình thì tài sản của hộ thì tất cả
thành viên có quyền ngang nhau trong việc định đoạt và tài sản chung có thể
phân chia theo thỏa thuận theo Điều 212 BLDS 2015. Nói cách khác, tài sản chung
của hộ gia đình phải được tất cả thành viên cùng nhau quyết định định đoạt nếu
không có thỏa thuận khác. Trong giao dịch, hộ gia đình thể hiện ý chí định đoạt
chung thông qua hình thức tất cả thành viên cùng ký tên hoặc có ý kiến, văn bản
đồng ý về vấn đề định đoạt tài sản, đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Xem xét nội
dung vụ việc, Tòa án nhận định phần đất tranh chấp là cấp cho hộ ông T1, khi
chuyển nhượng phải có sự đồng ý của tất cả thành viên. Tòa án vẫn thống nhất
quan điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có sự đồng
ý của tất cả thành viên. Tuy nhiên, Tòa án cũng có nhận định chữ ký không phải
là căn cứ duy nhất chứng minh cho ý chí các thành viên, cần phải xem xét thực tế
quá trình thực hiện hợp đồng. Nói cách khác, không ký tên không đồng nhất với
không đồng ý.
Liên quan đến
vấn đề vừa nêu, BLDS chưa có hướng dẫn cụ thể. Thay vào đó, án lệ số 04/2016/AL
có hướng dẫn đối với những vụ việc mà tài sản chung của vợ chồng chỉ có một người
đứng ra ký tên chuyển nhượng cho người khác, người còn lại không ký tên mà có
căn cứ cho thấy bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người
không ký tên biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng, không phản đối gì; bên được
chuyển nhượng đã nhận, quản lý và sử dụng công khai thì phải xác định là người
đó đồng ý với việc chuyển nhượng đó.
Bản án phúc thẩm
của Tòa án tỉnh Hậu Giang đã vận dụng án lệ để giải quyết vụ việc tranh chấp. Tòa
án nhận định: “Việc chuyển nhượng đất diễn
ra từ năm 2000, sau khi mua đất, bà A đã giao đủ vàng cho ông T1 và ông T1 cũng
đã giao đất cho bà sử dụng từ năm 2000 cho đến nay và bà A đã xây dựng nhà và
trực tiếp ở trên phần đất này. Trong khi đó gia đình bà T vẫn ở trên diện tích
đất còn lại, liền kề với nhà bà A nhưng không có ý kiến hay tranh chấp gì. Từ
đó cho thấy việc ông T1 chuyển nhượng phần đất này cho bà A cũng như việc bà A
cất nhà ở trên phần đất này từ năm 2000 đến nay đã được sự đồng ý của bà T cùng
các con của bà. Hơn nữa, bà T cũng thừa nhận là ông T1 và bà có nhận 03 chỉ
vàng 24k từ bà A và tại phiên tòa hôm nay những người con của ông T1, bà T cũng
thừa nhận là có biết việc ông T1, bà T nhận 03 chỉ vàng 24k từ bà A”. Có thể
thấy, nhận định của Tòa án hoàn toàn phù hợp với nội dung của án lệ.
Điểm đáng chú
ý trong cách giải quyết tranh chấp của Tòa án là vận dụng án lệ một cách linh
hoạt. Án lệ số 04/2016/AL hướng dẫn đối với việc định đoạt tài sản chung của vợ
chồng. Đối chiếu với nội dung vụ việc, đây là tranh chấp mà đối tượng là quyền
sử dụng đất của hộ gia đình. Mặc dù có sự khác nhau về chủ thể, Tòa án đã vẫn dụng
đúng tinh thần và nội dung án lệ để xử lý vụ việc hợp lý nhất.
Kết luận
Bộ luật dân sự
2015 ra đời cùng với hệ thống án lệ đã làm thay đổi và định hướng thống nhất cách
thức xử lý, giải quyết nhiều quan hệ tranh chấp trong đó có tranh chấp về hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất. Việc áp dụng án lệ trong hoạt động xét xử giúp Tòa án
giải quyết tốt các quan hệ chưa được pháp luật điều chỉnh chi tiết, quyền lợi
các bên được đảm bảo. Trong tranh chấp được bình luận, vấn đề hợp đồng vô hiệu
về hình thức và vấn đề định đoạt tài sản chung đã được Tòa án vận dụng quy định
hiệu quả, giải quyết đúng pháp luật. Các vấn đề được giải quyết không chỉ dựa
vào hình thức thể hiện mà còn đi sâu vào hành động và ý chí của các bên, từ đó
có kết luận cuối cùng đúng đắn, hợp lý, hợp tình./.
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến chủ đề!
Lý Thành Nhân
Lý Thành Nhân
Nhận xét
Đăng nhận xét