Lý Thành Nhân
Là một phân khúc của thị trường bất động
sản cùng với nhu cầu về chỗ ở ngày càng gia tăng tại những thành phố lớn, mua
bán nhà ở gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây là gọi là chuyển
nhượng nhà đất) là một giao dịch phổ biến giữa các cá nhân hiện nay. Giá trị của
giao dịch nhà ở riêng lẻ hiện nay cũng có biên độ rất lớn, từ vài trăm triệu đồng
đến hàng chục tỷ, nhiều giao dịch có thể vượt hơn 100 tỷ đồng. Là tài sản có
giá trị lớn cùng yêu cầu chặt chẽ về pháp lý, những khó khăn và rủi ro hoàn
toàn có thể xảy ra trong chuyển nhượng nhà đất, đặc biệt đối với người không có
nhiều kinh nghiệm giao dịch bất động sản.
Điều kiện chuyển nhượng nhà đất được
quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cơ bản gồm:
-
Có
đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất.
-
Không
có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất;
-
Không
bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Bên cạnh những điều kiện cơ bản nêu
trên, hoạt động chuyển nhượng nhà đất còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai,
Luật Nhà ở, Luật Xây dựng với những quy định chi tiết về quyền quản lý, sử dụng,
sửa chữa, cải tạo và quyền chuyển nhượng trong những trường hợp khác nhau.
Trong thực tiễn giao dịch, việc loại
trừ rủi ro cũng chính là kiểm tra đầy đủ những yêu cầu theo quy định đồng thời
lựa chọn phương thức giao dịch phù hợp. Như vậy, đâu là giải pháp an toàn, hiệu
quả và hài hòa lợi ích các bên trong giao dịch? Phần trình bày sau đây hy vọng
sẽ cung cấp những kiến thức pháp lý và các yêu cầu cơ bản trong chuyển nhượng
nhà đất.
1.
Giai đoạn tiền giao dịch (kiểm tra
pháp lý): Trong giai
đoạn này, các bên tìm hiểu nhu cầu của nhau đồng thời kiểm tra các điều kiện
pháp lý cơ bản để đưa ra quyết định giao dịch.
Đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua), là người chi trả một khoản tài
chính lớn để nhận được quyền sở hữu tài sản, người mua sẽ đối mặt với nhiều rủi
ro nếu tình trạng pháp lý của nhà đất không đảm bảo. Người mua cần chú ý đến:
Hồ sơ pháp lý của nhà đất: Hồ sơ pháp lý nhà đất tương đối phức tạp nhưng cơ bản để
giao dịch, bên mua có thể yêu cầu bên bán cung cấp (i) Giấy chứng nhận (sổ đỏ,
sổ hồng), (ii) tờ khai lệ phí trước bạ và (iii) biên lai thuế phi nông nghiệp
hàng năm. Đây là những loại giấy tờ cơ bản, bắt buộc trong giao dịch, các loại
giấy tờ thống nhất thông tin sẽ là cơ sở giúp bên mua an tâm về tính chính xác,
hợp pháp của tài sản là nhà đất. Trong trường hợp bên bán không cung cấp được bản
chính hoặc không cung cấp được đầy đủ theo yêu cầu, người mua phải thật cẩn trọng
với các thông tin được cung cấp, đối chiếu sự phù hợp của thông tin. Người mua
có thể liên hệ cơ quan công chứng, UBND xã/phường nơi có nhà đất để xác nhận
thêm về tính hợp pháp của tài sản giao dịch từ đó có quyết định tiến đến giao kết
hợp đồng hay không.
Thông tin quy hoạch và tranh chấp: Hồ sơ pháp lý do bên bán cung cấp trong nhiều trường hợp sẽ
không thể hiện được thông tin quy hoạch và chắc chắn rằng không thể hiện tình
trạng tranh chấp của nhà đất. Tình trạng quy hoạch có ảnh hưởng rất lớn đến quá
trình sử dụng tài sản sau khi nhận chuyển nhượng như xây dựng, sửa chữa nhà ở,
công nhận và bồi thường, v.v. Song song đó, nhà đất đang có tranh chấp đương
nhiên không được đưa vào giao dịch, đây là trường hợp cấm theo quy định dẫn đến
hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Để kiểm tra các thông tin trên, người mua có thể
liên hệ UBND xã/phường, UBND quận/huyện nơi có nhà đất để kiểm tra thông tin
chi tiết hoặc thông qua công ty đo đạc để kiểm tra tình trạng quy hoạch.
Hiện trạng công trình nhà ở: Bên mua xem xét Giấy chứng nhận đã công nhận nhà hay chưa,
nhà xây dựng có đúng hiện trạng ghi nhận trên Giấy chứng nhận hay không. Nhiều
trường hợp do chủ quan và không hiểu rõ quy định đã dẫn đến khó khăn trong quá
trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Nếu hiện trạng nhà không phù hợp với
Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu thực hiện thủ tục công nhận
trước khi cho phép đăng ký biến động sang tên. Trong trường hợp không thể công
nhận tài sản thì các bên phải hủy bỏ hợp đồng, bên bán phải hoàn trả tiền thanh
toán. Trên thực tế, đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp phổ
biến.
Đối với bên chuyển nhượng (bên bán), bên bán cần quan tâm đến tư cách pháp lý của bên mua
xem xét bên mua có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không, đặc
biệt chú ý đến các trường hợp người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước
ngoài. Trong trường hợp cần thiết, bên bán có thể tham vấn ý kiến chuyên gia
pháp lý về vấn đề này để tìm kiếm được đúng đối tác giao dịch và đảm bảo có thể
được xác lập đồng. Bên cạnh đó, tìm hiểu về khả năng thanh toán của bên mua
cũng là một yếu tố quan trọng. Pháp luật không quy định điều kiện chứng minh
tài chính trước khi mua bán cho nên tìm hiểu thông tin này. Tìm hiểu về khả
năng thanh toán còn giúp bên bán chủ động đưa ra phương thức thanh toán phù hợp,
hài hòa lợi ích. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau để nắm bắt khả năng thanh
toán của bên mua như tìm hiểu lịch sử giao dịch, tìm hiểu thông qua thông tin
người quen hoặc người bảo lãnh.
Nhìn chung, kiểm tra pháp lý chính là
giai đoạn quan trọng nhất trong chuyển nhượng nhà đất. Thực hiện đầy đủ các yêu
cầu của giai đoạn này sẽ giúp loại trừ các rủi ro pháp lý, hỗ trợ quá trình ký
kết hợp đồng diễn ra thuận tiện hơn.
2.
Giai đoạn giao kết hợp đồng: Đây là giai đoạn các bên tiến hành
giao dịch chuyển nhượng.
Đặt cọc: Đặt cọc
là biện pháp đảm bảo ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, là tập quán
giao dịch đối với tài sản có giá trị lớn. Để tiến hành đặt cọc, các bên phải
xác định được khả năng thanh toán, tiến độ thực hiện thông qua những thông tin
đã thu thập trong giai đoạn trước. Hợp đồng đặt cọc bên cạnh nội dung liên quan đến tiền cọc và thanh toán tiền cọc, nên ghi nhận rõ tổng giá trị
chuyển nhượng (thực tế) của nhà đất, xác định tiến độ, phân bổ các đợt thanh
toán, phương thức giao nhận tiền, xác định thời điểm, địa điểm ký hợp đồng chuyển
nhượng chính thức. Hợp đồng đặt cọc trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi có
tranh chấp sẽ là chứng cứ quan trọng bảo vệ quyền lợi các bên vì vậy các thỏa
thuận phải được ghi nhận chi tiết, đầy đủ.
Hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng giữa các cá nhân phải được công chứng.
Nhìn chung, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng sẽ thuận lợi nếu các thỏa thuận
đã được ghi nhận cụ thể tại hợp đồng đặt cọc trước đó. Các bên phải tuân thủ đầy
đủ các yêu cầu của tổ chức công chứng, chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nhân thân, hồ
sơ pháp lý khi tiến hành công chứng. Khi giao kết hợp đồng, các bên chú ý thỏa
thuận rõ về nghĩa vụ thuế, phí và nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính. Thời
điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng là thời điểm quyền sở hữu được chuyển từ bên
bán sang bên mua vì vậy song song với ký kết hợp đồng, các bên thỏa thuận, chuẩn
bị phương thức thanh toán và bàn giao tài sản cho phù hợp.
Thanh toán và bàn giao tài sản, hồ sơ: Đây chính là việc thực tế thực hiện hợp đồng. Thống
nhất phương thức thanh toán và bàn giao tài sản là yêu cầu quan trọng và được
ghi nhận rõ tại hợp đồng công chứng. Theo tập quán giao dịch, sau khi ký hợp đồng
chuyển nhượng, bên bán thanh toán tiền, bên mua nhận nhà và hồ sơ pháp lý. Để đảm
bảo, các bên chuẩn bị biên bản bàn giao, biên bản ghi nhận hiện trạng nhằm xác
nhận việc thực tế thực hiện hợp đồng, tạo lập bằng chứng cho giao dịch.
Như vậy, giai đoạn giao kết hợp đồng
sẽ thực hiện thuận lợi nếu các thông tin pháp lý được các bên thu thập đầy đủ,
chính xác trong giai đoạn trước đó. Trong giai đoạn giao kết hợp đồng, tin thần
thiện chí của cả hai bên đều được đề cao.
3.
Giai đoạn thực hiện thủ tục đăng ký
biến động (đăng bộ): Theo
thỏa thuận, bên có nghĩa vụ sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động về chủ sở hữu
sau mua bán. Về thủ tục, mỗi quận/huyện sẽ có trình tự thủ tục khác nhau song
cơ bản cần thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ yêu cầu cấp/cập nhật Giấy
chứng nhận. Một số lưu ý trong giai đoạn này như sau:
Người có
nghĩa vụ thực hiện thủ tục (thông thường là bên mua sau khi đã nhận bàn giao hồ
sơ) tìm hiểu trình tự thủ tục tại quận/huyện nơi có nhà đất sẽ xác định rõ được
các bước thực hiện. Theo từng bước thực hiện, người làm thủ tục yêu cầu cơ quan
có thẩm quyền hướng dẫn về thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết để tiến hành
nhanh chóng. Khi thực hiện hồ sơ thuế, người thực hiện thủ tục có chuẩn bị trước
về tài chính, yêu cầu các bên có nghĩa vụ về tài chính liên quan thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định. Khi nhận kết quả, cần kiểm tra ngay các thông tin
được cập nhật, nếu có bất kỳ sai sót nào sẽ kịp thời chỉnh sửa tránh mất thời
gian thực hiện thủ tục sửa đổi.
Riêng đối với
bên bán, cá nhân người bán xem xét mình có thuộc trường hợp miễn thuế thu nhập
hay không. Trường hợp miễn thuế phổ biến khi chuyển nhượng là người bán chỉ có
một căn nhà duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam. Để đảm bảo quyền lợi, bên bán cần
chuẩn bị hồ sơ đề nghị xét miễn thuế.
Thời điểm nhận
kết quả Giấy chứng nhận sau khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan
có thẩm quyền cũng là thời điểm hoàn thành giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên
thực tế. Quá trình chuyển nhượng diễn ra trong thời gian dài hay ngắn phụ thuộc
vào thỏa thuận các đợt thanh toán, bàn giao tài sản của các bên. Một giao dịch
an toàn, nhanh chóng và hài hòa lợi ích phải đảm bảo những yêu cầu pháp lý cơ bản
và thực hiện trên tinh thần thiện chí./.
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến chủ đề!
Nguồn ảnh / Image source: Google
Lý Thành Nhân
Lý Thành Nhân
Nhận xét
Đăng nhận xét