Lưu ý gì về chỗ để xe ôtô trong dự án căn hộ?

Chỗ để ôtô trong các khu căn hộ dần trở thành một tiện ích thiết yếu đối với cư dân. Dự án càng lớn thì nhu cầu về chỗ để ôtô càng nhiều, trong khi đó bố trí chỗ để ôtô của nhiều dự án hiện nay là chưa thể đáp ứng nhu cầu tăng nhanh này, kể cả những dự án cao cấp. Với nguyên nhân này, nhiều cư dân có nhu cầu sở hữu chỗ để ôtô để an tâm bảo vệ tài sản của mình và hướng đến sự thuận tiện. Bên cạnh đó, nhu cầu về thuê chỗ để ôtô trong khu căn hộ cũng tăng cao, những cùng còn nhiều băn khoăn về khả năng được thuê dài hạn, chi phí thuê v.v

Như vậy, khách hàng cần lưu ý gì trước khi quyết định mua hay thuê chỗ để ôtô?

 

Thực tế đã thừa nhận chỗ để ôtô là một loại bất động sản, một sản phẩm được bán cùng với các sản phẩm căn hộ trong dự án. Giá bán chỗ để ôtô khi tính theo đơn vị mét vuông có thể cao hơn gấp nhiều lần so với giá bán căn hộ. Vấn đề thuê, kinh phí quản lý cũng là vấn đề được quan tâm, với nhiều xung đột diễn ra trên thực tế.

CÓ ĐƯỢC MUA CHỖ ĐỂ ÔTÔ KHÔNG? MUA Ở GIAI ĐOẠN NÀO?

Chỗ để ôtô – với đặc tính là phần tài sản thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, chủ sở hữu nhà chung cư có thể xác lập quyền sở hữu thông qua quy định cho phép người mua căn hộ quyết định mua chỗ để ôtô của chủ đầu tư hoặc người mua chỗ để xe khác. Các vấn đề về sở hữu, điều kiện và hình thức giao dịch mua bán chỗ để ôtô được hướng dẫn tại Điều 8 Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD (sau đây gọi tắt là “Quy chế”). Như vậy, chỗ để ôtô là một đối tượng có thể giao dịch mua bán, khách hàng mua căn hộ có quyền mua chỗ để ôtô.

TUY NHIÊN, khác với mua căn hộ, việc mua chỗ để ôtô có những nguyên tắc và giới hạn nhất định cần lưu ý như sau:

      Về việc sở hữu (mua) chỗ để ôtô:

Có 2 cách thức mua chỗ để xe, hoặc mua từ chủ đầu tư hoặc mua từ những cư dân khác. Mỗi chủ sở hữu căn hộ không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ.

Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để ôtô dành cho mỗi căn hộ thì giải quyết trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau. Nếu những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm.

Có thể thấy, không phải bất kỳ dự án nào cũng bố trí đủ số lượng chỗ để ôtô tương ứng với số lượng căn hộ. Đối với các dự án cao cấp mà thiết kế chỗ để ôtô có hạn thì rất khó khăn để mua được chỗ để ôtô khi dự án đã hình thành, đã ổn định về cư dân. Như vậy, khi tìm hiểu dự án, vấn đề số lượng chỗ để ôtô cũng là một trong các thông tin cần được cung cấp, từ đó người mua quyết định phương thức mua chỗ để ôtô.

      Về hình thức mua bán:

việc mua bán chỗ để ôtô có thể ghi nhận tại hợp đồng mua bán căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng. Nếu chỗ để ôtô ghi nhận tại hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư thì không buộc phải công chứng.

Trên thực tế, hầu hết giao dịch mua bán chỗ để ôtô được ghi nhận cùng với hợp đồng mua bán căn hộ. Sở dĩ như vậy vì tình trạng “khan hiếm” chỗ để ôtô là diễn ra thường xuyên và tâm lý người mua nhà luôn muốn sở hữu cùng với căn hộ. Nhưng cũng cần nhận diện rằng, đây là hai loại giao dịch độc lập với nhau và việc mua thêm chỗ để ôtô là theo quyết định của người mua căn hộ.

CHUYỂN NHƯỢNG CHỖ ĐỂ ÔTÔ RA SAO?

Người mua chỗ để ôtô nếu có nhu cầu chuyển nhượng chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư.

Mặc dù có quyền chuyển nhượng song quyền này khá hạn chế vì bên nhận chuyển nhượng (mua) chỉ có thể là cư dân cùng chung cư hoặc chủ đầu tư mà thôi. Với sự hạn chế này, người mua chỗ để ôtô gặp không ít khó khăn trong vấn đề tìm người để bán lại. Khi muốn chuyển nhượng căn hộ thì vấn đề chỗ để ôtô cũng phải được giải quyết cùng lúc. Như vậy, cân nhắc mua chỗ để ôtô cùng với căn hộ một lần nữa phải được đặt ra ngay từ đầu thì mới có thể giải quyết vấn đề chuyển nhượng về sau.

CÂN NHẮC NÀO KHI THUÊ CHỖ ĐỂ ÔTÔ?

Chủ đầu tư dự án và người sở hữu (mua) chỗ để ôtô là bên có quyền cho thuê chỗ để ôtô. Người mua căn hộ hoặc người sử dụng căn hộ hợp pháp (thuê, mượn, được ủy quyền quản lý, sử dụng căn hộ) là bên được quyền thuê chỗ để ôtô. Tuy nhiên, có sự hạn chế là người sử dụng căn hộ (mà không làm chủ sở hữu) thì chỉ được thuê chỗ để xe từ những chủ sở hữu chỗ để ôtô khác mà không được trực tiếp thuê từ chủ đầu tư.

Việc cho thuê chỗ để ôtô trong trường hợp bên thuê là chủ sở hữu căn hộ thì có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng. Tiền thuê chỗ để xe được trả theo thỏa thuận của các bên. Vấn đề về trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.

Mức giá cho thuê do các bên tự thỏa thuận. Do đó, khách hàng cần làm việc rõ ràng với bên cho thuê về giá thuê, cơ chế điều chỉnh giá và các chi phí khác ngoài giá thuê để tránh trường hợp chủ đầu tư tự ý tăng giá cho thuê quá cao so với giá thị trường. Điều này có thể dẫn đến tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” đối với người thuê chỗ để ôtô vì không chấp nhận giá thuê mà phải tìm một nơi để xe nằm ngoài khu căn hộ.

Trong bối cảnh xe ôtô đã trở nên đại chúng hóa, là phương tiện thiết yếu của nhiều gia đình thì việc cân nhắc đến vấn đề sử dụng chỗ để xe là không thể bỏ qua khi quyết định mua dự án nhà ở. Với những ưu điểm và hạn chế của phương án mua hoặc thuê, người mua căn hộ cần dựa vào điều kiện thực tế của gia đình mà có quyết định phù hợp. Hiểu rõ về quyền lợi và tự xây dựng các biện pháp hạn chế rủi ro, tranh chấp luôn là yêu cầu cần thiết trong vấn đề này.

 

Lý Thành Nhân.